12亿拍得航天100亩：榆林“无矿房企”南下抄底？

“陕北资金”南下一直是大家关注的重点。

近日，一则土拍消息的发布让我们注意到“非典型”的榆林企业——德通集团。之所以特殊，一是其并不涉及传统的矿产业务，创始人是依靠建筑行业发家，其二是该公司在16年里，已横跨地产、新能源、精细化工三大领域。

当然，我们也关切：本次能源资本南下，是不是抄到了西安地产的底？

01

10亿拿地：首次进入西安地产市场

先来了解下德通集团。

2006年成立的德通集团，最初将主要资源布局在道路、桥梁等建筑版块。据官网介绍的德通先后参加国家、地方重大建设项目 200 多个项目建设。其中大多数的项目集中在榆林，例如：榆靖公路横山过境段 PPP 项目，榆神工业区条（段）市政工程项目等。

在建筑行业耕耘4年后，凭借赚来的第一桶金，德通置业正式成立，标志着德通开始进入房地产市场。

随后德通置业公司开发了包括德通·育才雅居、德通·银沙华庭、德通·新时代等住宅小区项目，此外还有一些零星的办公楼项目。如德通集团综合办公楼、德通5A写字楼等。

由于德通本身就是建筑行业出身，因此工程均为自家公司建设，且在2013年成立了自己的物业公司深度介入房地产市场。靠着建设+销售+物业的模式，外界对于德通项目都给予不错的期待与评价。

▲图：德通集团综合办公楼

回到这次德通在西安拿地，德通以12.2亿元摘得西安航天基地102.33亩土地，地块编号为HT01-27-4，分为住宅、商服2个地块，位置则是在西安航天基地航天南路与神舟六路交汇处西北角，平均价格为每亩1196.07万元。

不过或许因为这块地的商服地块占比（30%）较多，德通拿地的每亩均价比航天基地前几次土拍价格相对较低。

例如：今年5月，航天基地第二中学南侧的89亩住宅用地，有华润、龙湖、德通等9家房企参与竞拍，拍至最高限价12.305亿元后，最终被成都华建益锦置业拿下，平均价格为每亩1382.58万元。

再往前推2022年9月，同样来自于陕北的泰发祥，用7.7亿元拿下了位于航天中路与航天东路十字东南角附近的52.23亩地块，平均地价为1474.25万元/亩。

2022年10月，龙湖以6.2亿的价格拍下航天基地一期39.577亩住宅用地，平均地价为1566.56万元/亩。

▲图：HT01-27-4地块大致位置

从位置来看，这次德通拍下的地块临近多个产业园区。例如：中国电科西安产业园、九鼎产业园等；教育资源则有有西安市航天城第二中学、西安城航天菁英学校，周边还长安区第一中学、航天一小、航天二小等；交通方面可以看到其紧邻地铁4号线，再往北还有在建的地铁15号线一期。

02

成立16年：德通不仅是一家“房企”

继续回到德通的产业布局，除去上述提及的建筑和房地产版块外，德通同时还跨界到新能源、化工领域，成为了一家“非典型的榆林房企”，这也是我们为何会关注到这家企业的核心原因。

新能源是德通两项拓展业务中首先进行布局的。

2012年子公司中榆能源股份有限公司成立，主要定位是一家能源互联网方案提供商、解决商、运营商。而且德通的新能源业务还较为全面，不仅有太阳能光伏电站、风力发电，还包括这两年大火的新能源电动汽车充电站。

目前已经规划或建成的项目包括：房家沟300KW光伏扶贫电站、榆林市中榆能源乙鑫充电站、山西中鼎物流园中榆能源充电站等。

▲图：中榆能源乙鑫充电站

化工业务是目前德通集团最后的拼图。2016年，德通集团成立了中榆化工科技有限公司，主营业务为化工产品的研发与生产。

研发端口上：目前该公司已经拥有多项专利。例如尿素醇解法制备碳酸甲乙酯的方法及其制备装置；制备氨基甲酸甲酯的催化剂及该催化剂的制备方法等。

生产端口上：德通投资的10万吨/年有机碳酸酯项目，总投资12亿元分为两期建成，目前项目已入驻榆横工业区高端精细化工业园区。同在一个工业园区的还有延长石油、中化益业等企业。

根据德通的规划，未来其还将建设4400吨/年碳酸酯、18000吨/年混醇高价值综合利用项目，将会落地在榆神工业园区。今年2月该项目已经完成了水土保持方案报告书，并进行了公示。

▲图：榆神工业园区

至于为何德通会选择“跨界”，这需要从两方面分析：

从新能源来看，2010年榆林就建立了当时陕西唯一的光伏产业园，吸引大唐、国电、华电、华能、国华、中电投等“国字号”电力集团进入榆林布局。我们认为这其实对民营企业进入新能源产业起到了良好的示范作用。

化工产业则是榆林的“传统强项”，在稳控转的要求下，当地商业主体均转向附加值更高的终端产品。其中德通布局的4400吨/年碳酸酯项目，最终产品可应用于新能源电池制造，符合榆林对于绿色化工技术的发展要求。

在金融棒棒糖看来，德通这种“手里没矿”的非典型民企，之所以能够切入新能源与精细化工，不仅是榆林政府产业结构转型发展的积极引导，也得益于企业家精准把握榆林优势的结果。

03

陕北南下：资本总会找到合适出路

鉴于陕北能源资本已积累得非常丰厚，综合目前已有的信息，我们将南下资本大致划分为三类：

一是民间自发：

例如不久前接手“西江月项目”的辰宫地产，几位出资人均有能源背景，且投资的公司涉及房地产开发、煤炭开采、能源化工投资等多个行业。更典型的是煤炭起家的榆林泰发祥，不止涉足商业、地产、能源，在《“陕北资本”南下找出路？15亿与龙湖“深圳抢地”》一文中可见，他们在2015年即切入投资赛道，管理规模已达20亿元，53家被投企业中半导体行业就达29家，并跑出了寒武纪（688256）、云从科技（688327）与华大智造（688114）三家上市公司。

二是政府引导：

我们曾刊发《10亿！府谷政府做“基石”：“陕北民营资本”正式南下？》，就是发现谷县政府和西投控股合作的基金，目的就“带动”陕北社会资本进入西安的科创领域，其方式是针对每一个项目成立一个SPV公司，并为“府谷民营企业出资人”预留了位置。普遍预期是，这支基金未来的规模将达到100亿元。

三则是政府直接下场：

典型代表是榆林基金，虽然先后投资风光股份（301100.SZ）、红宝丽（002165.SZ）、泰和新材（002254.SZ）等行业龙头，但其运营理念以“Pre-招商”方式，为榆林引进新产业，服务整体的产业转型。

基于南下迹象已非常浓烈，并出现了政府资本与民间资本齐头并进的局面，我们预期“能源资本”南下的势头将在未来更为明确。

▲图：航天城揽月阁

行文最后，我们想将视角转至西安的房地产市场。

对于房地产市场棒棒糖一直的的态度是：培育健康有序的房地产市场是需要的。何为健康有序？既在房住不炒的大背景下，淡化地产的金融属性，同时避免出现暴涨暴跌。

尽管德通拿地的楼面地价比航天“最火爆时期”（1.3万/㎡)低出了不少，我们仍然很难说是否就是“抄到了底部”？但我们整体的看法是：陕北的南下资本其实非常“聪颖”，市场信号还是交给企业探寻比较好。